Według raportu ‘Mieszkanicznika’ z 2021 roku, około 1 milion Polaków uzyskuje przychody z wynajmu mieszkania. Część z nich, zamiast inwestować nad Wisłą, woli zainwestować w nieruchomość za granicą. Jednym z najpopularniejszych kierunków są europejskie kraje nad Morzem Śródziemnym – Hiszpania, Włochy, Chorwacja czy Grecja.
W tym artykule będziemy badać konkretne zagrożenia związane z inwestowaniem w nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego, co trzeba wiedzieć, i jak można je złagodzić.
Dlaczego Polacy decydują się na ten region?
Ze względu na wysoki popyt ze strony urlopowiczów przez cały rok, nieruchomości w tym regionie cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony najemców wynajmujących mieszkania na krótki i średni termin.
Ruch turystyczny i niskie w stosunku do Polski ceny nieruchomości nadmorskich wpływają na to, że w oczach wielu inwestorów jest to atrakcyjna opcja.
Nie bez znaczenia jest też duża ilość dni słonecznych i południowy styl życia – wielu Polaków w okresie jesienno-zimowym wyjeżdża z pochmurnej Polski do cieplejszych krajów, by wrócić w okresie wiosenno-letnim. Inwestycja w tym regionie ma więc nie tylko aspekt ekonomiczny, ale wiąże się z realizacją marzeń wielu kupujących.
Co kupują Polacy?
Polacy kupują za granicą nieruchomości w niemal każdej kategorii cenowej. Dominują jednak transakcje w przedziale 150-250k EUR, ale zdarzają się też transakcje w przedziale 0.5-1M EUR.
Jak kształtują się ceny?
W wielu regionach turystycznych ceny nieruchomości są niższe niż w Polsce. Nie dotyczy to oczywiście dużych miast typu Barcelona, gdzie ceny wielokrotnie przewyższają te nad Wisłą. Bardzo długa linia brzegowa sprzyja powstawaniu wielu kurortów, w których ceny są znacznie niższe niż te w Polsce.
Porównanie mieszkań w 5 krajach o podobnym standardzie
Sprawdziliśmy jak kształtują się ceny mieszkań o podobnym standardzie w tych krajach. Przyjęliśmy za kryterium dobrze wyposażone mieszkanie o wielkości 60-70 metrów z 2 sypialniami, z windą, w bliskiej (do 1km) odległości od morza.
w Polsce w nadmorskim Władysławowie
ceny zwykle w przedziale 700-800 tys. PLN,
w Hiszpanii w okolicach Alicante.
Ulubione przez Polaków wybrzeże, z dala od wielkich miast. 80-90 tys. EUR, czyli na dzień pisania 370-420 tys. PLN
w Grecji w Atenach
Podobnej klasy mieszkanie można kupić w cenie 120-180 tys. EUR, czyli na dzień publikacji artykułu 550-850 tys. PLN
we Włoszech
w nadmorskiej miejscowości Civitavecchia w okolicach niedaleko Rzymu. Ceny w przedziale 115-160 tys. EUR, czyli na dzień pisania artykułu: 540-750 tys. PLN
w Chorwacji, w okolicy Makarskiej,
mieszkanie o wyższym standardzie – 180-220 tys. EUR, czyli 845-1050 tys. PL
Kto kupuje nieruchomości?
Często na inwestycję w tym regionie decydują się osoby, które szykują dla siebie plan B.
Mieszkanie to zabezpieczenie na wypadek gdyby w Polsce wydarzyło się coś niespodziewanego. Drugą grupą są osoby, które mają już kilka nieruchomości w Polsce i chcą zdywersyfikować swoje ryzyko inwestując za granicą.
Niezależnie od motywacji, przed rozpoczęciem inwestycji w regionie Morza Śródziemnego, ważne jest, aby zrozumieć ryzyko z tym związane. Istnieje kilka czynników, które mogą wpłynąć na sukces takiej inwestycji.
Jakie wiążą się ryzyka? Czego unikać?
Wpływ turystyki
Zapaść na rynku turystycznym w czasie pandemii mocno wpłynął na zwroty z inwestycji właścicieli nieruchomości w tym regionie. Warto pamiętać, że zakup nieruchomości w turystycznych kurortach oznacza, że w przypadku spowolnienia w branży turystycznej możemy nie znaleźć żadnych wynajmujących.
Ryzyko spadku cen
Kryzys finansowy z 2008 roku znacząco odbił się na cenach nieruchomości w Hiszpanii. O ile w 2008 roku sprzedano 776,8 tys. mieszkań, to już w 2017 roku niespełna 120 tys.
Rozgrzany wówczas do czerwoności rynek nieruchomości znacząco spowolnił, co miało duży wpływ na późniejsze spadki cen w tym kraju. Warto być świadomym, że ten rynek doświadczał już kryzysów i ceny niekoniecznie muszą dalej rosnąć.
Ryzyko prawne i regulacyjne
Warto pamiętać, że chociaż w tym przypadku poruszamy się w granicach Unii Europejskiej, to w tych krajach niektóre kwestie prawne mogą być rozwiązywane zupełnie inaczej niż w Polsce. Warto być świadomym tych różnic, aby uniknąć późniejszych rozczarowań.
Przykładem może być poziom ochrony przez państwo lokatorów, którzy nie płacą czynszu lub podatek od nieruchomości.
Oto kilka przykładowych ryzyk, o których inwestor powinien wiedzieć:
-
deweloperzy często sprzedają mieszkania, które nie mają jeszcze załatwionej kwestii pozwolenia na budowę.
-
nieruchomości mogą być obciążone hipoteką lub innym długiem
-
złej jakości materiały wykorzystane podczas budowy, w efekcie może być trudno uzyskać odszkodowanie od kupującego
-
w Hiszpanii nadal obowiązuje przepis, na podstawie którego obca osoba może osiedlić się w cudzym mieszkaniu, jeśli wejdzie tam i po 48 godzinach nikt go nie zauważy
Czego nie powie Ci pośrednik?
Podczas kupna pamiętaj, że pośrednik zarabia na prowizji, nie na doradzaniu kupującym w kwestiach formalno-prawnych. Taka osoba, mając złe zamiary, może chcieć sprzedać Ci mieszkanie bez podania wszystkich informacji.
Jak zminimalizować ryzyka?
Przede wszystkim, nawet gdy rynek jest rozgrzany i jest wielu chętnych, nie podejmuj decyzji pod presją czasu.
Poza podstawową analizą swoich potrzeb czy oceną wartości mieszkania, znajdź własnego adwokata znającego realia rynkowe. Podczas procesu kupna, możesz korzystać z usług własnego prawnika. Każdy prawnik praktykujący w Hiszpanii powinien być zarejestrowany w lokalnym stowarzyszeniu prawników (Colegio de Abogados ) i musi posiadać swój numer rejestracyjny.
Wnioski
Nieruchomości śródziemnomorskie to świetna inwestycja dla osób szukających dywersyfikacji swojego portfela. Jest to długoterminowa inwestycja, która może zaoferować wielkie zyski, jeśli zostanie wykonana prawidłowo, ale ważne jest, aby zrozumieć ryzyko związane z tym regionem przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. To pomoże Ci podjąć świadomą decyzję, czy nieruchomości śródziemnomorskie są właściwym wyborem inwestycyjnym dla Ciebie.
Źródła:
https://www.money.pl/gospodarka/polacy-rzucili-sie-na-zagraniczne-nieruchomosci-poluja-juz-na-nowe-kierunki-6786854857112096a.html
https://www.rp.pl/budownictwo/art36951671-polacy-rzucili-sie-na-domy-w-cieplych-krajach-deweloperzy-zaniepokojeni
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Hiszpania-Co-drugi-dom-kupuja-firmy-majace-co-najmniej-osiem-nieruchomosci-8205191.html
https://www.rp.pl/rynek-nieruchomosci/art19051301-hiszpanskie-pulapki-nieruchomosciowe-czyli-okupas